Zakon o hipoteci

Deo prvi

OSNOVNE ODREDBE

Predmet zakona

Član 1

Ovim zakonom uređuje se hipoteka, radi obezbeđenja potraživanja, i osniva centralna evidencija hipoteka.

Pojam hipoteke

Član 2

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom (u daljem tekstu: potraživanje) iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca (u daljem tekstu: poverilac), bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Predmet hipoteke

Član 3

Predmet hipoteke (u daljem tekstu: predmet ili nepokretnost) može da bude:

1) nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);

2) deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;

3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;

4) poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);

5) pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;

6) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Zajednička hipoteka

Član 4

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima.

U slučaju iz stava 1. ovog člana, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti.

Domašaj hipoteke

Član 5

Hipoteka obuhvata nepokretnost, i to:

1) sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;

2) pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica;

3) sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Hipoteka na susvojini i zajedničkoj svojini

Član 6

Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika.

Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara.

U slučaju hipoteke iz st. 1. i 2. ovog člana, pri namirenju, ostali suvlasnici, odnosno zajedničari imaju pravo preče kupovine.

Obezbeđeno potraživanje

Član 7

Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom.

Potraživanje iz stava 1. ovog člana obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.

Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine.

Deo drugi

NASTANAK HIPOTEKE

Način nastanka i vrste hipoteka

Član 8

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

1) ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);

2) založne izjave (jednostrana hipoteka);

3) zakona (zakonska hipoteka);

4) sudske odluke (sudska hipoteka).

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.

Glava prva

UGOVOR O HIPOTECI

Pojam

Član 9

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi.

Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Zaključenje

Član 10

Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti.

Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji, u smislu člana 3. ovog zakona (u daljem tekstu: vlasnik).

Upis

Član 11

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:

1) vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;

2) dužnika;

3) poverioca.

U slučaju iz člana 3. tačka 6) ovog zakona, upis ugovorne hipoteke vrši se na sledeći način:

1) na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti;

2) ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.

Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka.

Objektom u izgradnji, u smislu ovog zakona, smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji.

Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim unutrašnjim odnosima.

Obavezne odredbe

Član 12

Ugovor o hipoteci sadrži naročito:

1) ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;

2) bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);

3) precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;

4) podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz člana 3. ovog zakona;

5) podatke o stvarima iz člana 5. ovog zakona koje hipoteka obuhvata.

Ništave odredbe

Član 13

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

1) poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;

2) nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Glava druga

JEDNOSTRANA HIPOTEKA

Pojam i nastanak

Član 14

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave.

Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom.

Založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci.

Upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca.

Glava treća

IZVRŠNA ISPRAVA

Svojstvo i upis

Član 15

Ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava sačinjena u skladu sa ovim zakonom, je izvršna isprava, pod uslovom da sadrži i odredbe iz stava 3. ovog člana.

Hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave, upisuje se u registre nepokretnosti kao "izvršna vansudska hipoteka", a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama ovog zakona.

Izvršni ugovor o hipoteci, odnosno izvršna založna izjava mora da sadrži i sledeće odredbe:

1) jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu, kojom vlasnik nepokretnosti neopozivo ovlašćuje poverioca da, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim ovim zakonom, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu;

2) izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa odredbama ovog zakona o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i da će njegova nepokretnost prinudnim putem biti ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je vlasnik ne preda dobrovoljno, osim ako se hipoteka upisuje na suvlasničkom udelu;

3) jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da je dužan da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.);

4) izričitu izjavu trećeg lica, ako takvo lice postoji, koje ima neposrednu državinu, a nije vlasnik hipotekovane nepokretnosti (zakupac i dr.), da je svesno posledica do kojih ugovor o hipoteci može dovesti, uključujući i iseljenje iz nepokretnosti i gubljenja državine na njoj, kao i da je saglasno sa pravima i obavezama iz tačke 3. ovog stava.

Ako ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava ne sadrži odredbe iz stava 3. ovog člana, namirenje se sprovodi u skladu sa zakonom koji uređuje izvršni postupak.

Deo treći

PRAVA I OBAVEZE

 

Glava prva

PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA NEPOKRETNOSTI

Prava vlasnika nepokretnosti

Član 16

Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da:

1) drži predmet hipoteke;

2) upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;

3) pribira prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje;

4) otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.

Obaveze vlasnika nepokretnosti

Član 17

Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.

Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.

Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci.

Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Kada saglasnost lica koje po punovažnom pravnom osnovu ima državinu nepokretnosti nije sadržana u verodostojnoj ili izvršnoj ispravi iz člana 15. ovog zakona, odnosno u ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi, prava i obaveze iz st. 4. i 5. ovog člana ne mogu se sprovesti bez saglasnosti takvog lica.

Glava druga

PRAVA I OBAVEZE POVERIOCA

Dodatno obezbeđenje

Član 18

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako:

1) je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili

2) zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.

U slučajevima iz stava 1. ovog člana:

1) ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja;

2) smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sudski veštak, na zahtev poverioca.

Sudska zabrana oštećenja

Član 19

Poverilac ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako:

1) je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili

2) zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

U slučajevima iz stava 1. ovog člana:

1) sud može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti;

2) hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je to izričito predviđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno u založnoj izjavi;

3) poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za učinjene troškove.

Potraživanje naknade za učinjene troškove na osnovu ovog člana obezbeđuje se bez upisa i uživa prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

Glava treća

PRENOS POJEDINIH PRAVA I OBAVEZA

Ustupanje potraživanja

Član 20

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora između poverioca i lica kome se potraživanje ustupa.

Ugovor o prenosu hipoteke koji se zaključuje odvojeno od ustupanja potraživanja ne proizvodi pravno dejstvo.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

1) zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa;

2) prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa;

3) proizvodi dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

Nadhipoteka

Član 21

Potraživanje obezbeđeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora između hipotekarnog poverioca i nadhipotekarnog poverioca.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

1) zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno drugog zakonom ovlašćenog organa;

2) sadrži izričitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti;

3) proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kada mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja, od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu;

4) proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.

Preuzimanje duga

Član 22

Dug prema hipotekarnom poveriocu može da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbeđenog hipotekom između vlasnika i pribavioca predmeta hipoteke, odnosno ugovorom između vlasnika, pribavioca predmeta hipoteke i dužnika ako vlasnik nije hipotekarni dužnik.

Ugovor iz stava 1. ovog člana:

1) zaključuje se prilikom otuđenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu odredbe, odnosno dela ugovora o otuđenju predmeta hipoteke;

2) proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

Otuđenje dela nepokretnosti

Član 23

Ako vlasnik, uz saglasnost poverioca, izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se po službenoj dužnosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka obezbeđuje celokupno potraživanje, osim ako je drugačije ugovoreno sa poveriocem.

Deo četvrti

NAMIRENJE

 

Glava prva

OPŠTA PRAVILA

Pravo na namirenje

Član 24

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku.

Namirenje iz stava 1. ovog člana sprovodi se u skladu sa ovim zakonom, odnosno zakonom kojim se uređuje izvršni postupak, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

 

Naši Agenti za nekretnine

Ime i prezime: Mirjana Bičanin, Vlasnik
Telefon: 063/106-3621
Ime i prezime: Đina Mandić, Vlasnik
Telefon: 063/111-9000
Ime i prezime: Dragan Mitrović, Menadžer prodaje
Telefon: 063/10-626-70
Ime i prezime: Dragica Milić, Administrator
Telefon: 021/472-4444 0659790409
Ime i prezime: Daniel Janjić, Agent prodaje
Telefon: 062/445-981
Ime i prezime: Milana Adamović, Agent
Telefon: 064/426-2005
Ime i prezime: Stanislava Čavić
Telefon: 0644867110
Ime i prezime: Cvetanka Janjić
Telefon: 063559262

Da biste se lakše odlučili, dodajte uži izbor u "Listu želja". Kliknite na dugme pored naslova nekretnine.